Neuheiten bei der Vermietung an nahe Angehörige

Häufig vermieten Eltern an ihre Kinder Wohnungen. Dabei werden selten die marktüblichen Mieten vereinbart. Wenn die Miethöhe allerdings zu niedrig ist, kann es Probleme mit dem Abzug von Werbungskosten wie Zinsaufwendungen, Abschreibungen, Instandhaltungskosten oder anderen nicht umlagefähigen Hauskosten geben.

Ab dem 01.01.2012 können Werbungskosten nur noch abgezogen werden, wenn die vereinbarte Miete 66% der ortsüblichen Miete überschreitet. Liegt die Miete darunter, werden die Werbungskosten im gleichen Verhältnis gekürzt, wie vereinbarte und ortsübliche Miete zueinander stehen. Allerdings sind einige Fallstricke zu beachten:

  • Das Mietverhältnis muss fremdüblich sein. Es sollte ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden. Nebenkosten müssen umgelegt werden. Es muss einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung gemacht werden. Und Miete wie Nebenkosten müssen vertragsgemäß gezahlt werden.
  • Die ortsübliche Miete ist die Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung. Sofern ein aktueller Mietspiegel vorliegt, kann man den Grenzwert von 66% relativ sicher ermitteln. In Gebieten, für die es keinen Mietspiegel gibt, wird es allerdings problematischer.
  • Das Mietniveau in Folgejahren ist zu beachten. Sind Mietanpassungsklauseln vereinbart, müssen entsprechende Mietanpassungen auch tatsächlich durchgeführt werden. Ansonsten kann die Miete schnell unter den Grenzwert sinken.
  • Sofern die Wohnung möbliert vermietet wird, muss ein Möblierungsaufschlag vereinbart werden.
  • Ganz besonders problematisch sind Fälle, in denen Wohnungen an unterhaltsberechtigte Kinder oder andere Personen und die Miete aus den Unterhaltszahlungen beglichen werden. Handelt es sich beispielsweise bei Zusatzzahlungen der Eltern um verdeckte Rückzahlungen der Miete, werden Mietverhältnisse möglicherweise überhaupt nicht anerkannt.
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One comment on “Neuheiten bei der Vermietung an nahe Angehörige

  1. … und wieder ein Urteil des BFH (vom 22.08.2012 – X R 27/12):

    Im Fall ging es um einen darlehensvertrag zwischen Ehegatten. Es wurde keine Zinsen gezahlt.

    Der BFH sagte, dass der Vertrag nicht tasächlich durchgeführt sei. Daran ändere auch nichts, dass lt. Ehevertrag nicht gezahlte Zinsen dadurch ausgeglichen werden sollte, dass der Steuerpflichtig den Familienunterhalt überwiegend aus eigenen Mitteln erfüllt habe.

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